Geschlossene Immobilienfonds - Geschlossene Fonds
In der Rechtsform ist der geschlossene Immobilienfonds in einer Personengesellschaft organisiert und unterscheidet sich von einem offenen Immobilienfonds, dass er immer nur an eine begrenzte Anzahl von Anlegern (Gesellschaftern) aufnimmt. Einen bestimmten Anteil des Fondseigenkapitals übernimmt jeder Anleger und erbringt eine Bareinlage in entsprechender Höhe. Um den vertraglichen Gesellschaftszwecks zum Erwerb der Fondsimmobilie zu erreichen werden diese Mittel, gegebenenfalls unter Hinzuziehung einer Fremdfinanzierung, benutzt.
In der Vergangenheit brachten geschlossene Immobilienfonds dem Anleger hohe Anfangsverluste und waren teilweise Steuersparmodelle. Mit der Änderung der Steuergesetze, die Verlustzuweisungen abschafften, wird nun eine Kombination von renditeorientierten und steuerlich optimierten Modellen angeboten.
Inbesondere bei Beteiligungen an ausländischen Immobilienfonds kann der Anleger seine Nachsteuerrendite durch die Freibeträge und günstige Steuersätze verbessern (Auslandsfreibeträge).
Auslandsfreibeträge
Für Anleger, die ihre inländischen Freibeträge bereits ausgeschöpft haben, ist entsprechend die Nettorendite, also die Rendite nach Abzug der Steuern und nicht die Bruttorendite relevant.
Die meisten Anleger nutzen zwar konsequent inländische Freibeträge aus. Oftmals ist Ihnen jedoch nicht bekannt, dass es zugleich die Möglichkeit gibt, ausländische Steuerfreibeträge auszuschöpfen.
Sie können beispielsweise die jährlichen Ausschüttungen von Auslandsimmobilienfonds bis zurr Höhe von maximal 16.000 € nahezu steuerfrei vereinnahmen. Sie profitieren von dieser Möglichkeit bis zu einem anzulegenden Kapital von. 200.000 €. Für darüber hinaus gehende Einnahmen gelten vielfach wesentlich geringere Steuersätze als in Deutschland.
Bei Immobilien gilt die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Ist der Fonds gewerblich konzipiert und wird diese unterschritten, muss der Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Bei nicht gewerblich konzipierten Fonds kann der Veräußerungserlös steuerfrei vereinnahmt werden. Aufgrund der langen Laufzeit der Fonds besteht das Risiko, dass sich die steuerlichen Rahmenbedingungen und Renditeprognosen ändern können.
In steuerlicher Hinsicht haben Auslandsimmobilienfonds den Vorteil, dass die Ausschüttungen weitgehend steuerfrei vereinnahmt werden können. Sie unterliegen in Deutschland lediglich dem Progressionsvorbehalt. Grund hierfür ist die Existenz eines günstigen Doppelbesteuerungsabkommens zur Vermeidung der Doppelbesteuerung des Steuerpflichtigen. Anleger können von den günstigeren Steuersätzen und Freibeträgen der Investitionsländer profitieren, während sie in Deutschland von der diesbezüglichen Steuerpflicht freigestellt sind.
Geschlossene Immobilienfonds - Doppelbesteurungsabkommen
Der Staat, in dem die Immobilien liegen, hat grundsätzlich das Recht zur Besteuerung der Einkünfte. Zwischen der Bundesrepublik Deutschland und vielen für Auslandsimmobilienfonds relevanten Staaten bestehen Doppelbesteurungsabkommen (DBA). Diese verhindern, dass der Anleger seine am Standort der Immobilie erzielten Einkünfte in Deutschland noch einmal versteuern muss.
In Bundesrepublik Deutschland unterliegen diese dann nur noch dem Progressionsvorbehalt, das heißt sie werden nur bei der Ermittlung des deutschen Einkommensteuersatzes für inländische Einkünfte mit berücksichtigt.
Zweitmarkt für geschlossene Immobilien Fonds.
Bis vor wenigen Jahren bestand praktisch keine Möglichkeit, Anteile von geschlossenen Immobilienfonds vorzeitig zu veräußern. Wer sich an einem geschlossenen Immobilien Fonds mit einigen zehntausend Euro beteiligt hatte, musste bis zum Laufzeitende warten, bis die Beteiligung wieder zu Geld wurde. Oft waren das 10 bis 15 Jahre.
Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilien Fonds können Anteile von offenen Immobilien Fonds fast börsentäglich, ohne große Probleme wieder in Bargeld umgetauscht werden, direkt an der Börse, bei den Emissionshäusern oder auf dem Zweitmarkt.
Die Preisgestaltung für den Anteilsverkauf ist beim Zweitmarkt für geschlossene Fonds für den Verkäufer meist nicht nachprüfbar, da der Vorgang nicht reguliert ist. Ob der Verkaufspreis dann wirklich marktgerecht ist, kann kaum ein Anleger beurteilen.
Vorsicht vor dem Zertifikat BaFin genehmigt!
Inzwischen ist eine gewisse Ernüchterung über den Erfolg dieses als gesetzlicher Anlegerschutz geplanten Vorgangs eingetreten, denn die BaFin prüft den Verkaufsprospekt nur dahingehend, ob alle offiziellen Prospektverordnungen formal eingehalten werden, nicht auf seine inhaltliche Richtigkeit. Das bedeutet, dass die BaFin auch Verkaufsprospekte von nicht plausiblen Beteiligungsangeboten genehmigen musste, nur weil die formalen Kriterien erfüllt waren. Die BaFin prüft z.B. ob die unternehmerischen und technischen Risiken beschrieben sind, nicht aber die Richtigkeit dieser Angaben. Werden im Verkaufsprospekt Angaben über Personen oder Gesellschaften gemacht, die für den Inhalt die Verantwortung übernehmen, erfüllt der Prospekt die formalen Anforderungen.
Der Verkaufsprospekt muss z.B. Namen und Stellung der Fondsverwalter, bei juristischen Personen oder Gesellschaften auch Firmennamen und Sitz angeben, die die Verantwortung für den Inhalt übernehmen. Liegen diese Angaben vor, muss die BaFin diesen Teil des Prospektes akzeptieren. Ob es sich bei der Fondsgesellschaft z.B. um eine Briefkastenfirma handelt, die vielleicht nicht einmal über einen Telefonanschluss verfügt, ist nicht Gegenstand der Prüfung durch die BaFin.
Basiswissen Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds sind die klassische Variante der geschlossenen Fonds. Die Kapitalanlage mit langer Tradition kommt dem Wunsch vieler Anleger entgegen, auch mit geringeren finanziellen Einlagen Immobilienbesitz zu erlangen und vom Wertzuwachs zu profitieren. Aufgrund der gegenwärtig niedrigen Zinslage sind geschlossene Immobilienfonds anderen Anlageformen wie Festgeld und Anleihen hoch überlegen. Die Immobilie gilt als sichere Kapitalanlage mit Inflationsschutz, bei der es über die Zeit zu erheblichen Ertragssteigerungen kommen kann.
Deutsche Anleger investierten im Jahr 2004 rund 21,2 Milliarden Euro in deutsche Immobilienfonds. Dabei werden vor allem Kriterien wie Wertzuwachs, Inflationsschutz, Sicherheit und steuerliche Förderung mit Immobilien assoziiert. So haben Immobilienwerte im letzten Jahrhundert zwei Inflationen schadlos überstanden und sich ihr Wert in den letzten 40 Jahren mehr als versechsfacht. Im Vergleich zu den Kursverlusten am Aktienmarkt zwischen 2000 und 2003 warteten viele Immobilienfonds mit konstanten Wertsteigerungsraten auf. Fortlaufende Preissteigerungen führen zudem langfristig zu höheren Mieterträgen.
Für wen eignen sich Immobilienfonds
Immobilienfonds eignen sich für Anleger mit einer eher konservativen Risikoausprägung. Im Unterschied zum offenen Immobilienfonds ist das Investitionsvolumen eines geschlossenen Fonds beschränkt. Er wird mit vollständiger Zeichnung geschlossen. Der Anleger erwirbt Immobilienbeteiligungen nach eigener Wahl in der von ihm gewünschten Anlagesumme.
Als unternehmerische Beteiligungen investieren geschlossene Immobilienfonds in eine oder mehrere Immobilien, bei denen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (z. B. Wohnimmobilien, Bürokomplexe) oder aus einem Gewerbebetrieb (z. B. Kinos, Hotels, Seniorenresidenzen) erzielt werden. Zur Reduzierung des Risikos beteiligen sich manche geschlossene Immobilienfonds auch an unterschiedlichen Objekten an verschiedenen Standorten. Waren es bis Ende der 90er Jahre hauptsächlich steuerliche Anreize für Anleger, z. B. in Wohnimmobilien in Ostdeutschland zu investieren, so stehen heute vor allem wieder Büro- und Gewerbeimmobilien mit hohem Investitionsbedarf im Mittelpunkt.
Bei den Auslandsimmobilienfonds spielten in den vergangenen Jahren vor allem US-Immobilien eine wesentliche Rolle. Heute finden sich in den Portfolios der Fondsgesellschaften zunehmend Immobilien aus den Niederlanden sowie aus Osteuropa. Vor einer Investition in Auslandsimmobilienfonds sollten die politischen, rechtlichen und eventuellen Wechselkursrisiken in Betracht gezogen werden.
Anlagehorizont und Investitionssumme
Geschlossene Immobilienfonds haben einen langfristigen Anlagehorizont. Anleger sollten sich sicher sein, das Geld in den nächsten zehn bis 30 Jahren nicht zu benötigen. Ein vorzeitiger Ausstieg ist oft nur mit Verlusten möglich. Die Mindestanlage kann zwischen 5.000 und 15.000 Euro betragen. Die Grenzen nach oben sind offen. Bei der Investitionssumme reichen die Empfehlungen vom 11- bis17-fachen der Nettojahresmieten – abhängig von der Lage des Objektes. Aber auch das 20-fache ist z. B. in einer sehr guten Frankfurter Lage möglich. Um langfristig erfolgreich zu sein, sollten mindestens 60 bis 70 Prozent der Immobilie vermietet sein.
Rendite
Der Anlageerfolg bei geschlossenen Immobilienfonds setzt sich vor allem aus den regelmäßigen Ausschüttungen und der möglichen Wertsteigerung der Fondsimmobilie innerhalb der Laufzeit zusammen, d. h. der Investitionsphase, der Vermietungsphase sowie dem Verkauf der Immobilie und der Liquidation des Fonds.
Die interessanten Steuersparmöglichkeiten der vergangenen Jahre wurden in der Zwischenzeit vom Gesetzgeber stark eingeschränkt. Somit steht für den Anleger wieder eine gute Rendite im Mittelpunkt. Je nach individuellem Steuersatz kann sie jährlich zwischen sechs und acht Prozent betragen.
Neben der Gewinnerzielung aus Vermietung oder Verpachtung gibt es auch die Möglichkeit der Kopplung der Rendite mit dem geschäftlichen Erfolg eines Objektes. Der Anleger steht hier in wirtschaftlicher Abhängigkeit vom unternehmerischen Erfolg der Immobilie, wie z. B. bei Kinos, Seniorenresidenzen oder Hotels.
Besondere Bedeutung kommt der Lage des Objektes inklusive dem Entwicklungspotenzial und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, der Bonität der Mieter und der Laufzeit der Mietverträge zu. Des Weiteren sollten die Tilgungsleistungen zur Entschuldung der Immobilie sowie die laufenden Instandsetzungs- und Modernisierungskosten einkalkuliert werden.
Steuer
Immobilieninvestitionen werden in Deutschland durch verschiedene Steuergesetze begünstigt. Die Einkünfte werden entweder als Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung oder als Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb erzielt. Dabei ist die Absicht einer Gewinnerzielung grundlegende Voraussetzung, um die Kosten steuerlich anzurechnen. Die während der Investitionsphase des Fonds anfallenden steuerlichen Verluste können grundsätzlich mit sonstigen positiven Einkünften verrechnet werden. Positive Steuerergebnisse während der Bewirtschaftungsphase des Fonds sind jeweils mit dem individuellen Einkommenssteuersatz zu versteuern.
Die anfänglichen Verlustzuweisungen sind auch im Jahr 2004 weiter gefallen. Neu aufgelegte Fonds müssen nach spätestens 30 Jahren schwarze Zahlen schreiben. Entsteht innerhalb dieser Periode ein steuerlicher Gewinn, können Anleger ihre Anfangsverluste steuerlich geltend machen. Jedoch bekommen Anleger durchschnittlich nur noch 22 Prozent der steuerlichen Anfangsverluste zugewiesen. Die steuerliche Absetzbarkeit von im Voraus geleisteten Erbbauzinsen wurde rückwirkend abgeschafft. Nach § 2b EStG dürfen Immobilienfonds auch nicht mehr den steuerlichen Vorteil in den Vordergrund ihres Angebotes stellen, worauf die Anbieter zumeist mit einer Erhöhung der Ausschüttung von durchschnittlich 6,5 Prozent der Zeichnungssumme reagiert haben.
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